La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un concept essentiel en construction et en immobilier, déterminant la surface totale d'un bâtiment, y compris les murs extérieurs. Elle joue un rôle crucial dans le calcul du coût de construction, l'obtention du permis de construire, le paiement des taxes foncières et l'estimation du prix de vente.
Les éléments constitutifs de la SHON
La SHON est calculée en tenant compte de différents éléments, chacun ayant un impact spécifique sur la surface totale. Voici les principales composantes:
Surface habitable
La surface habitable correspond à la surface des pièces effectivement habitables dans un bâtiment. Selon la législation française, les pièces prises en compte sont les pièces principales (séjour, chambres, cuisine, salle de bain) et les pièces annexes (buanderie, dressing, salle de jeu, etc.). Les pièces non habitables, comme les caves, les combles non aménagés et les garages, ne sont pas incluses dans la surface habitable.
Surface des annexes
Les annexes désignent les espaces non habitables qui sont directement reliés au bâtiment principal. Les annexes les plus courantes sont les garages, les terrasses, les balcons, les vérandas et les abris de jardin. La surface des annexes est prise en compte pour le calcul de la SHON, mais elle peut être soumise à des coefficients de réduction, notamment pour les terrasses et les balcons non couverts.
Surface des murs extérieurs
La surface des murs extérieurs correspond à la superficie des murs en contact direct avec l'extérieur du bâtiment. Cette surface est calculée en tenant compte de la hauteur des murs et de leur épaisseur, mais elle peut être réduite pour tenir compte des ouvertures comme les fenêtres et les portes. La réglementation en vigueur peut imposer des règles spécifiques pour le calcul de la surface des murs extérieurs, selon le type de construction et le contexte géographique.
Surface des éléments hors SHON
Certains éléments ne sont pas inclus dans la SHON, même s'ils sont physiquement reliés au bâtiment. Voici quelques exemples:
- Caves et sous-sols non aménagés
- Combles non aménagés
- Terrasses non couvertes
- Garages séparés du bâtiment principal
Méthodologie de calcul de la SHON
Le calcul de la SHON suit une méthodologie bien définie. Voici les étapes clés à suivre:
Mesure et relevé des surfaces
La première étape consiste à mesurer avec précision les différentes surfaces du bâtiment. Il est important d'utiliser des outils de mesure adaptés, comme un mètre ruban ou un planimètre, et de respecter les normes de mesure en vigueur. Il est recommandé de réaliser des plans détaillés du bâtiment, en indiquant les dimensions de chaque pièce, les murs extérieurs et les annexes.
Calcul des surfaces
Une fois les surfaces mesurées, il faut calculer la surface habitable, la surface des annexes et la surface des murs extérieurs. Pour les calculs, il est possible d'utiliser des formules simples. Par exemple, la surface d'une pièce rectangulaire se calcule en multipliant sa longueur par sa largeur. Il est également possible d'utiliser des logiciels de calcul de SHON pour automatiser le processus.
Application des coefficients
Certains coefficients spécifiques peuvent être appliqués aux différentes surfaces pour ajuster la SHON finale. Par exemple, un coefficient d'occupation du sol (COS) peut être appliqué à la surface des annexes. Ce coefficient varie en fonction de la zone géographique et du type de construction. Un coefficient de constructibilité (CC) peut également être utilisé pour déterminer la surface totale constructible sur un terrain donné. Il est important de consulter les documents d'urbanisme locaux pour connaître les valeurs applicables dans votre situation.
Réduction des surfaces
Certaines surfaces peuvent être réduites pour le calcul de la SHON. Par exemple, la surface des murs extérieurs peut être réduite en tenant compte des fenêtres et des portes. La surface des terrasses couvertes peut également être réduite par un coefficient, selon la réglementation en vigueur. La réduction des surfaces peut varier selon la législation locale, il est donc important de se référer aux documents d'urbanisme.
Exemples concrets de calcul de SHON
Voici des exemples concrets de calcul de SHON pour différents types de bâtiments:
Exemple 1 : maison individuelle à Saint-Germain-en-Laye avec garage et terrasse
Une maison individuelle à Saint-Germain-en-Laye de 100 m² de surface habitable possède un garage de 20 m² et une terrasse couverte de 15 m². Le COS applicable à la zone est de 0.5. Le coefficient de réduction pour la terrasse couverte est de 0.8.
- Surface habitable : 100 m²
- Surface du garage : 20 m² * 0.5 (COS) = 10 m²
- Surface de la terrasse : 15 m² * 0.8 (coefficient de réduction) = 12 m²
- SHON totale : 100 m² + 10 m² + 12 m² = 122 m²
Exemple 2 : appartement à paris avec balcon et cave
Un appartement de 75 m² de surface habitable situé à Paris possède un balcon de 10 m² et une cave de 15 m². Le balcon est non couvert et la cave n'est pas considérée comme habitable.
- Surface habitable : 75 m²
- Surface du balcon : 10 m² (non incluse dans la SHON)
- Surface de la cave : 15 m² (non incluse dans la SHON)
- SHON totale : 75 m²
Exemple 3 : local commercial à lyon avec mezzanine et aire de stockage
Un local commercial de 150 m² de surface habitable à Lyon dispose d'une mezzanine de 50 m² et d'une aire de stockage de 25 m². La mezzanine est accessible par un escalier et est utilisée comme bureau. L'aire de stockage est située au sous-sol et n'est pas accessible depuis le niveau principal.
- Surface habitable : 150 m²
- Surface de la mezzanine : 50 m² (incluse dans la SHON)
- Surface de l'aire de stockage : 25 m² (non incluse dans la SHON)
- SHON totale : 150 m² + 50 m² = 200 m²
Ressources et outils pratiques
Pour vous faciliter le calcul de la SHON, vous pouvez utiliser différentes ressources et outils pratiques:
- Logiciels de calcul de SHON : Des logiciels spécifiques sont disponibles en ligne ou en téléchargement pour automatiser le calcul de la SHON. Ils permettent de saisir les dimensions des différentes surfaces et d'obtenir un résultat précis. Parmi les logiciels disponibles, on peut citer SHON Builder, PlanSHON ou encore PlanSHON Pro.
- Sites web de calcul de SHON : Plusieurs sites web proposent des outils de calcul de SHON en ligne. Ils sont souvent gratuits et faciles à utiliser, mais il est important de vérifier leur fiabilité et leur conformité à la législation en vigueur. Le site web du Ministère de la Transition écologique et solidaire propose un guide détaillé sur le calcul de la SHON.
- Guides et documents officiels : Des guides et documents officiels sont disponibles pour vous aider à comprendre les règles et les normes applicables au calcul de la SHON. Ils fournissent des explications détaillées et des exemples concrets. Le site web du Service Public propose un guide pratique pour le calcul de la SHON.
Le calcul de la SHON est un processus complexe qui nécessite une compréhension approfondie des règles et des normes applicables. Il est important de consulter les documents d'urbanisme locaux et de se renseigner auprès des services compétents pour obtenir des informations précises et à jour.